近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思yle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思p>

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思(zī)收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高(gāo)的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年(nián)的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思