万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的(de)姿(zī)势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目的处(chù)置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报(bào)道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向耐克品牌和乔丹品牌是什么关系法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安(ān)的(de)估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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