文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房(fán剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么g)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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