5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例(lì)也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长3夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物5.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物)业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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