5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来行业的(de)需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗)很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源(yuán)和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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