近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产八千米多少公里(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一(yī)方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān八千米多少公里)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也称。

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