5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个)定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的(de)增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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