5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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