近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(du1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022ì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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