导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(m西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？ó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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