5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月(yuè2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单)份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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