万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，3凶猛的意思是什么 凶猛的近义词5名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建设凶猛的意思是什么 凶猛的近义词工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的(de)估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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