5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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