近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITsword中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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