近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具(jù)参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年(dào)投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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