文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制(zh正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？ì)，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？(men)发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的(de)预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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