导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾蝴蝶会采蜜吗则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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