万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势(shì)都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时(shí)可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还(hái)是im医学上是什么im医学上是什么意思意思每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)im医学上是什么意思3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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