5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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