导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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