万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病lt="北京房圈(quān)大消息！顶级富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209980.jpg">

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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