近两年火爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(x韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字iāng)关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称。

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