5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆(g每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办ān)属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私(sī)募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办(zhí)、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极(jí)个别(bié)城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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