近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善(sh厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么àn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么)REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材(cái)料中披(pī)露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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