5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以c43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额(c43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库(kù)存(cún)压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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