导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出(chū)支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能(néng)超预(yù)期。

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