万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城最贵(guì文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释)的(de)楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国(gu文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释ó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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