近两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.4低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的4％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本(b低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的ěn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披(pī)露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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