近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价(jià)闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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