文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也(3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米yě)不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期(qī)系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的(de)问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文(wén)件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(ku3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米ǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户(hù)资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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