一线城(chéng)市，也不(bù)端着了。

　　昨天，深圳取消二手(shǒu)房指导价的消息在房产圈(quān)刷屏了。

　　这条消息为(wèi)什么这么(me)重(zhòng)要？首先二手房指导价被(bèi)称为“核(hé)弹级(jí)”政策，其次深圳几(jǐ)乎是最后一个还在“认真(zhēn)”实施这条政策的(de)城市，最后深圳是房价前三的核心(xīn)城市。所以，深圳的一举一动都具有风(fēng)向(xiàng)标(biāo)意义。

　　有(yǒu)分析人士指出(chū)，深圳二手房指(zhǐ)导价如果取消，首(shǒu)先有利(lì)于深圳二手房回暖，然后(hòu)二手房回暖有利于深圳楼市总体回暖，最后深(shēn)圳楼(lóu)市回暖(nuǎn)有利于全国(guó)楼市(shì)回暖....

　　看吧，这妥妥的(de)“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二手房(fáng)指导价”正式结束。传言(yán)称(chēng)：二手(shǒu)房贷(dài)款(kuǎn)不按(àn)官方参考价（指导价），银行(xíng)核(hé)定房价以网签(qiān)备案(àn)价和评估价孰低(dī)为(wèi)准(zhǔn)。

　　自(zì)此，参考(kǎo)价真正变成了“参(cān)考价(jià)”。

　　目前(qián)没有看(kàn)到官方文(wén)件。据证券时报(bào)21日消息，目(mù)前深圳(zhèn)多家大行(xíng)表示“尚未接到正式通知，目前仍按参(cān)考价办理按揭(jiē)”。所以还(hái)需要持续的关注。

　　易居研究院(yuàn)研究总监(jiān)严跃进认(rèn)为，本次政(zhèng)策(cè)大概率为真，更多体(tǐ)现为银行贷(dài)款等领域按照新(xīn)的规(guī)则(zé)进行，但不会出台正式文件。

　　有(yǒu)时候，有些事(shì)情，是不用(yòng)发文件的(de)。毕竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深(shēn)圳(zhèn)楼市(shì)二手房指导价横(héng)空出世。当时，深圳一口气(qì)公(gōng)布了全(quán)市3595个小(xiǎo)区(qū)的参考价，很(hěn)多南山、福田、宝安(ān)中心区的高价盘，直接按照(zhào)当时(shí)的(de)市场价打了(le)5折、6折(zhé)来“指导(dǎo)”，银(yín)行只能按照指导价(jià)来计算首(shǒu)付(fù)、发放贷款。

　　当时大家还不(bù)觉得(dé)厉(lì)害，但经(jīng)历(lì)了这两(liǎng)年的痛苦，才深知为啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以(yǐ)首付3成(chéng)即(jí)300万；如果指导价(jià)打七折(zhé)即700万，刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗那么首付3成210万，加上需要全款支付(fù)的部分，实(shí)际(jì)首付去到了510万，相当于(yú)首(shǒu)付刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗5成了(le)（多给(gěi)210万首付）。这直(zhí)接让大批(pī)量买(mǎi)家，失去了购房能力，相当于强势“降(jiàng)杠杆(gān)”。

　　自深圳推(tuī)行二(èr)手房参考价以后，东(dōng)莞(guǎn)、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广州等10多个城(chéng)市陆续跟进。事实(shí)也确实证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了(le)2021年(nián)10月(yuè)，根(gēn)据安居客的统计(jì)，实施二手(shǒu)房指导(dǎo)价(jià)的10个(gè)城市，有8个挂牌(pái)价降了(le)。

　　2022年受到疫情的(de)影响，二(èr)手房(fáng)更(gèng)是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市房价只有6个同比上涨(zhǎng)，其他的泥沙俱下。

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　　深圳，有(yǒu)人付出了(le)沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有(yǒu)家研究(jiū)中心数据显示：成交量刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗(liàng)上，二(èr)手房指导价出(chū)台当年(nián)，深圳二手住宅成交量(liàng)同比下滑(huá)57％。2022年继续腰斩，成交量(liàng)同(tóng)比下滑(huá)47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年最低记录，相较(jiào)2020市(shì)场(chǎng)高峰缩水近八成(chéng)。

　　价格方面，与二(èr)手房指(zhǐ)导(dǎo)价发布当月相比，如今二手房挂牌价低(dī)于及接近参考(kǎo)价的房源占比大(dà)幅(fú)增加(jiā)。2023年一季度，深圳各区(qū)二手房成交TOP10小区中，过半成交价低于参(cān)考价。

　　只有真实经历其中的(de)人，才(cái)能深切的感知其威力。

　　深圳房(fáng)东，斩仓的新闻不绝(jué)于耳。

　　据说一位码农三年前高(gāo)杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据(jù)媒体推测，如果案例属(shǔ)实，买家的(de)实(shí)际购房(fáng)成本高达(dá)20万/平，目(mù)前(qián)价格(gé)跌至14万/平，叠加这(zhè)三年的房(fáng)贷和持有成本，差不多亏损超(chāo)千万。

　　深圳一大(dà)批人这两年感受(shòu)到了太(tài)多“心酸”。二(èr)手房成(chéng)交量创下(xià)多年新低，学区房神(shén)话不(bù)再，房产(chǎn)中介的日子难过，投资客(kè)挥泪(lèi)斩仓(cāng)....

　　在稳楼市(shì)的基调下，2022年以(yǐ)来，实(shí)施(shī)了二手房(fáng)指导价的城市陆(lù)陆续续低调退出，目前(qián)只有(yǒu)深圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近一(yī)线城市也不端(duān)着了。

　　近日，北京在房山区(qū)试点多(duō)子女家庭和职(zhí)住平衡家庭购(gòu)房(fáng)支持政策(cè)。上海也考虑予(yǔ)以(yǐ)多孩家庭在新房计分制度(dù)政策上的支持。

　　从最新公布(bù)的3月份70个大中城市商品(pǐn)住宅销售价格变动情况来看(kàn)，广州(zhōu)、深圳的新(xīn)房、二手(shǒu)房(fáng)价(jià)格仍(réng)然是同比去年(nián)依(yī)然是下降的。

　　北京、上海(hǎi)已经同(tóng)比增长(zhǎng)了，其(qí)他二线城市如杭州、成都、南京、合肥等城(chéng)市价格(gé)都是同比上涨的。

　　广(guǎng)州、深圳能(néng)不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两部门联合发文，全(quán)面推动二(èr)手房(fáng)“带押(yā)过户”全国(guó)实施，这是一(yī)条被(bèi)广泛好(hǎo)评的新政。对于激活二手房(fáng)交易，具(jù)有(yǒu)定海(hǎi)神(shén)针(zhēn)般的作用。

　　住建部部(bù)长倪虹近日更是指出：建筑业(yè)、房地产企业(yè)要发挥国民经济(jì)“顶梁柱”“压舱石(shí)”作用。回归到常识，从字面理解一下这两(liǎng)个词，意思就是——顶梁柱如果不行了，上面不(bù)就塌了嘛？压舱石如果压不住，小船(chuán)不就翻(fān)了(le)？

　　也许，今年(nián)扶(fú)持楼市的政策，还有(yǒu)一大波正在路(lù)上...

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