万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前(qián)款规定(dìng)。订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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