万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信达追债，rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押(yā)的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了(le)部分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡>

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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