万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(z美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天hè)些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式(shì)明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已经推出(chū)了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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