5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是(shì意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音)人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企来说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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