导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄(huán辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思g)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在(zài)老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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