5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于(yú)信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么