文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了(le)，这一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的(de)房屋预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房(f一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次áng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次g>三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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