文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的(de)上下游产业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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