导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期(qī)。

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