文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预(yù)售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的(de)验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(g士官生是什么意思，大学士官生是什么āng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子士官生是什么意思，大学士官生是什么，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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