万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的(de)，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗它，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹(jì)可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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