万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报(bào)道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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