文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般(bān)以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么g>

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。