近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程rong>

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。