饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门(mén)的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大(dà)伟称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市(shì)发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较(jiào)高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成(chéng)额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业关注最多(duō)的一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的(de)重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额(é)不(bù)低的(de)中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京(jīng)市(shì)执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管部(bù)门当(dāng)前并(bìng)未明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米收(shōu)费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工(gōng)资(zī)标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门(mén)店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米明确(què)服务项目(mù)和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)场平均水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪服务(wù)费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可(kě)能(néng)对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介(jiè)费，这部分(fēn)费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其(qí)支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实(shí)际上(shàng)相当于(yú)变相(xiāng)推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的(de)透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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