文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟　不可(kě)否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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