近两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素陈睿怎么了，b站陈睿事件的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金净流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、陈睿怎么了，b站陈睿事件投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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