近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天收益，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额(é)的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额(é)净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的(de)资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的(de)美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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