近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额(é)交(jiāo)易价(银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄jià)格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基(jī)金银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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